不動産会業者を通して不動産を売買する場合は通常不動産業者がチェックすべき事項を個人間売買の場合は、売買契約当事者が確認しなければなりません。確認すべき事項は下記の通りです。

・建築予定の土地の場合、建築指導課での建築確認許可の可否

・電気、水道、ガスの確認

・建物の図面の確認

・建物の破損確認、占有状況の確認

・生活環境の確認

最新の登記簿を確認して、現在の所有者を確認し、抵当権の設定や差押えの登記がされていないかも確認します。

登記上の所有者と実際の売買契約当事者が一致するか確認します。例え家族であっても本人以外は契約当事者になれません。

登記簿上の所有者が死亡して契約当事者が相続人の場合は、売買による所有権移転の前提として相続登記が必要になります。

万が一契約当事者が認知症により意思判断能力が無い場合は、成年後見人選任を検討します。

都市計画法による建築制限を市区町村役場の都市計画課で確認し、建築基準法による建築制限を建築指導課で確認します。農地であれば農地法上の許可が必要になります。

固定資産税は、毎年１月１日時点の所有者が支払うことになっていますが、通常の不動産売買では所有者の利用日数により按分清算します。

通常の不動産売買契約では、契約締結時、買主から売主に対して、一定割合の手付金を支払います。しかし手付を利用せずに売買契約をすることは可能であり、決済時に全額支払うことで問題ありませんので、特別な事情が無い限りはすでに信頼関係がある個人間売買の場合は契約関係を複雑にしないようにするためにも手付金無しでよいでしょう。

不動産の売買契約書は通常不動産業者が用意しますが、個人間売買の場合は契約当事者が用意しなければなりません。当事務所にご依頼いただいた場合は、契約当事者の意向を確認して当事務所で作成します。後でもめないように契約時に司法書士が立ち会うようにすると安心です。売買契約書には収入印紙を忘れずに貼りましょう。

個人間売買において買主が金融機関から売買代金を融資してもらう場合、金融機関に不動産業者が作成した売買契約書や重要事項説明書が無くても融資可能か確認する必要があります。

金融機関は融資の条件として不動産業者が作成した売買契約書や重要事項説明書を要求してくることが多いです。

その場合、売買契約書や重要事項説明書の作成をしてくれる不動産業者を紹介します。不動産業者の仲介手数料よりはかなり安くなります。

銀行で司法書士が立ち会って必要書類の最終確認、本人確認・意思確認を行います。全て問題なければ売買代金の支払いを行います。

通常銀行でのお金のやりとりの手続きは仲介業者がやりますが、個人間売買の場合は契約当事者がやらなければなりません。一般的な手続きを下記の通りです、

売主に振込先、口座番号を教えてもらいます。

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買主が売買代金、固定資産税の日割精算金、司法書士費用等を別々の出金伝票に記入してもらい、銀行届出印を押します。

売主に支払う売買代金、固定資産税の日割精算金の金額、振込先、口座番号を振込伝票に記入します。

※金融機関によっては出金伝票、振込伝票は全て買主の自書が必要です。

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出金伝票、振込伝票、銀行通帳を金融機関の担当者に渡し、司法書士の合図で融資の実行、売買代金の送金（振込）をします。

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出金、送金が完了しましたら、金融機関の担当者から銀行処理済みの伝票と現金が買主に渡されます。司法書士に現金を支払い、司法書士は買主に領収書を渡します。振込票を売主に提示し、売主は確認の上売買代金の領収書と固定資産税精算金の領収書を買主に渡します。

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決済終了

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司法書士が抵当権の抹消関係書類を預かり登記申請します。

※抹消すべき抵当権がある場合は、売主は決済日前に金融機関に行き、全額繰上げ返済手続をします。その際決済日までの金利、手数料を含めた金額を計算してもらい引き落とし伝票を記入し、金融機関に預けておきます。決済当日、売主の口座に着金確認できたら、金融機関は事前に預かっていた引き落とし伝票により引き落としをし、全額返済になります。

確実に抵当権が抹消できるようにするため金額には注意してください。

報酬の他に実費として登録免許税や謄本代等が必要になります。