名古屋の建物明渡はご相談ください！
※司法書士の代理権の関係で対応できない場合もありますので、ご了承ください。
一度他人に建物を貸してしまうと借家人の権利は借地借家法により守られるため、なかなか明け渡してもらうことは難しくなってしまいます。
借家人に賃料不払があったり用途違反があった場合等の債務不履行があった場合は明渡してもらえる可能性が高くなります。
しかし借家人に債務不履行が無く、正当事由による明渡請求の場合は、かなり明渡が難しくなるのが現実です。認められたとしても多額の立退料を要求される場合もあります。
当事務所は建物明渡の業務を数多く手掛けており、名古屋市、清須市、北名古屋市等の愛知県西部の地域の方に多数のご相談をいただいています。
契約違反による解除をができる要件
賃料滞納、無断転貸、使用目的違反、保管義務違反等の契約違反により解除して借家人を追い出すためには、それが重要であり、信頼関係を破壊するような違反でなければなりません。例えば賃料滞納が１、２か月あっただけでは解除は認められなく、最低３か月の滞納がなければ解除は認められないでしょう。
【昭和２７年４月２５日最高裁判例】
およそ、賃貸借は、当事者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約であるから、賃貸借の継続中に、当事者の一方に、その信頼関係を裏切って、賃貸借契約の継続を著しく困難ならしめるような不貞行為のあった場合には、相手方は、賃貸借を将来に向かって、解除することができるものと解しなければならない。
建物明渡の手続の流れ（賃料不払いの場合）
１．まずは話し合い
↓
２．話し合い決裂した場合、配達証明付内容証明郵便発送
「滞納賃料支払の催告及び支払われなかった場合解除する」旨の内容証明郵便を発送
↓
３．それでも支払われなかった場合、訴訟提起
↓
４．争点が無ければ、３か月程で判決
↓
５．強制執行申立
↓
６・明渡の催告
↓
７．明渡の断行
↓
８．物件内の物の処分
↓
９．明渡完了（早ければ半年くらい、長いと１年以上かかる場合もあります）
建物明渡の手続の流れ（正当事由による場合）
１．まずは話し合い
↓
２．話し合い決裂した場合、配達証明付内容証明郵便発送
期間の定めのない借家契約の場合、「賃貸借契約を解約し、６か月の経過をもって賃貸借契約が終了する」旨の内容証明郵便を発送します。
期間の定めのある借家契約の場合、「賃貸借契約の期間満了の１年前から６か月前までに正当事由のある更新拒絶をする」旨の内容証明郵便を発送します。
↓
３．それでも明け渡してくれない場合、訴訟提起。
↓
４．正当事由が争点になる場合、裁判が長引く傾向があります。
↓
５．勝訴判決
↓
６．それでも明け渡さない場合、強制執行申立
↓
７・明渡の催告
↓
８．明渡の断行
↓
９．物件内の物の処分
↓
10．明渡完了（早ければ半年くらい、長いと３年以上かかる場合もあります）
司法書士の代理権の範囲
司法書士は訴額１４０万円までの簡易裁判所の範囲のものであれば、訴訟行為及び訴外の交渉の代理することができます。しかしこの金額を超えてくると代理ができないので家賃滞納者との交渉もできませんし、代理して建物明渡請求訴訟、建物収去土地明渡請求訴訟ができないので、裁判所提出書類作成はできるものの本人訴訟という形での手続にならざるを得ませんので、相談者にとっては満足のいく手続ができない可能性がでてきます。そのため司法書士にとって訴額の算定はかなり重要になってきます。
よくある金銭支払請求の訴額は、請求金額そのままなので、例えば１００万円請求したら、そのまま訴額は１００万となります。しかし建物明渡と土地明渡の訴額の算定は少し特殊です。不動産の明渡請求における訴額は、目的物の価額の２分の１となります。不動産の価額は原則として固定資産評価額によります。さらに土地については平成６年４月１日より当分の間、固定資産評価額に２分の１を乗じた額とされています。
したがって建物の固定資産評価額が５００万円の場合は下記の計算になります。
５００万円×２分の１＝２５０万円←司法書士は代理できない
土地の固定資産評価額が５００万円の場合は下記の計算になります。
５００万円×２分の１×２分の１＝１２５万円←司法書士は代理できる
建物明渡の相談日初日に持参していただきたいもの
- 賃貸借契約書等
- 賃貸借契約の対象建物の全部事項証明書
- 固定資産税評価評価証明書又は固定資産税の通知書
- 当事者間でやりとりした証拠（内容証明郵便、領収書控え、入金記録のある帳簿等）
- 当事者が会社の場合、履歴事項証明書（商業登記簿謄本）
※相談時点で手元に上記の資料が無い場合は、不要です。
※あらかじめ事実関係を整理したメモを作成していただいていると相談時スムーズにお話を伺うことができます。
建物明渡の費用
| 報酬 | |
| 着手金 | 金１０万円 |
| 成功報酬 |
債務名義取得時 金１０万円 滞納家賃を回収できた場合 回収金額×１０％ |
| 強制執行申立書作成 | 金５万円※強制執行が必要な場合のみ |
※相手方が訴状を受け取らないため、公示送達の申立、付郵便送達の上申が必要な場合調査報告書作成する必要があるため別途2万円いただきます。遠方の調査が必要な場合は別途かかる可能性があります。
※第三者が建物を占有する恐れがあり、処分禁止の仮処分の申立をした場合、報酬金５万円が別途かかります。
※明渡の対象となる建物が名古屋市、清須市、北名古屋市以外の場合は、別途追加の報酬がかかります。
実費
内容証明郵便（配達証明付） １５００円から２０００円
訴訟費用（収入印紙） 訴額により変わります。
訴額１００万円の場合で、１万円の収入印紙
（郵便切手） 裁判所により変わります。だいたい６０００円前後
強制執行申立 収入印紙 ６００円分～
予納金 ６０，０００円（＋動産執行３０，０００円）
執行費用 執行業者等に支払う金額 ２０万円から
※物の量、建物の広さ等により大きく変わります。
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