任意売却

名古屋の任意売却の相談所

任意売却とは、住宅ローン等の借金の返済が困難になった場合等に、担保不動産を担保権の実行による競売によらずに、担保権者等と不動産の処分権限者の合意によって、第三者に売却し、その売却代金から担保権者等に借金の返済をする手続をいいます。

 

任意売却することで借金を全て返済できる可能性もありますし、任意売却しても借金が残る可能性があります。借金が残る場合は、債務整理手続を進める必要があるかもしれません。

 

当事務所では、任意売却をする際の不動産会社の紹介や住宅ローンを含む借金問題の相談も対応できます。

 

当事務所は、名古屋市西区に位置し、名古屋市、清須市、北名古屋市等の愛知県西部の地域の方に住宅ローンの支払、任意売却、債務整理に関し多数のご相談をいただいていますので、安心してお任せください。

 

無料相談、夜間土日祝日相談を実施していますので、お気軽にご相談ください。

任意売却のメリット

【債権者にとってのメリット】

不動産の競売手続によるよりも多額の回収が見込めます。

不動産競売手続より早期回収が可能です。

不動産競売手続の場合、予納金(例60万円)や差押登記のための登録免許税(債権額の1000分の4)が必要ですが、任意売却の場合はこのようなお金の準備は不要です。 


【債務者にとってのメリット】

自己破産を免れる可能性がでてきます。

不動産の売却代金から、引越費用や破産費用を捻出できる可能性があります。

競売手続だと近所にばれる可能性があるが、任意売却だと秘密裏に行うことができます。

債務者がもし住み続けたいのであれば、親族に買ってもらうという選択肢もあります。 

 

【買主にとってのメリット】

競売手続の場合、占有者がいる可能性があるが、任意売却の場合はその心配がありません。

競売手続の場合より、金融機関から対象不動産を担保とする借入を利用しやすいです。

任意売却のデメリット

債務者たる不動産所有者の売却意思と協力が不可欠です。

担保権者等利害関係人全員の同意が必要で、調整が難航することがあります。

期限を決めておかないと競売手続よりも時間がかかる可能性もある。

売主は瑕疵担保責任を負います。

所有者が任意売却後に自己破産等法的清算手続を予定している場合には、否認リスクが無いわけではないので、処分価格の妥当性の疎明資料等準備しておいた方がよい。

任意売却できない事例

所有者が売却の意思が無ければ、任意売却できません。また不動産所有者が共有の場合、共有者全員が売却に合意しなければ、任意売却できません。


住宅ローンの連帯保証人がいる場合は、債権者によっては、連帯保証人の任意売却の承諾を求めてくるケースもあります。この場合、連帯保証人の承諾がなければ、任意売却できません。


全ての抵当権者、差押権者の承諾がなければ、任意売却できません。税金滞納により差押えがされている場合、役所によっては全額納付しなければ抹消に応じないケースがあります。


債権者が都市再生機構(UR)の場合、現状全額返済されない限りは任意売却を認めていませんので、任意売却できません。

任意売却のスケジュール

裁判所による法定の手続によるわけではないので決まった手続きがあるわけではありません。

 債権者か不動産会社が買主を探し、不動産処分権限者、債権者の協力、同意があればあとはほぼ通常の売却手続と同様です。

 ただし任意売却の登記は、多数の利害関係人が関したり、競売手続や倒産法と関連したりして一般の売買による所有権移転登記と比べて特殊性があり煩雑であるケースも多いので、事前打ち合わせや準備をしっかりしなければなりません。

 

【任意売却の流れの例】

 

・無料相談

 ↓

・任意売却の可能性がある場合は、不動産会社を紹介します。

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・不動産会社との媒介契約締結

 

・債権者に売出価格の確認をしてもらいます。

 ↓

・不動産会社が買い手を探します。

 ↓

・買い手が現れ、購入希望価格が提示されると、不動産会社は配分案を作成します。

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・債権者との配分案の交渉をします。

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・売買契約

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・決済(不動産の引渡し)、売買代金で債権者に返済します。

 ↓

・残債務がある場合は、債務整理手続をします。

競売手続開始後の任意売却の注意点

競売手続が開始されている場合の任意売却は、競売手続の進行状況に気を付けながら行う必要があります。


買受けの申出があった後に任意売却をするため競売申立てを取り下げてもらうためには、最高価買受申出人または買受人及び次順位買受申出人の同意が必要です。この同意を得るのは困難だと思われるので、任意売却は期間入札の開札期日の前日までにするべきです。

任意売却の際の差押登記の抹消の注意点

競売手続が開始されている場合、不動産に差押えの登記がされているため、任意売却の際は差押登記を抹消する必要があります。不動産の差押え登記を抹消するためには、競売申立ての取下書を管轄裁判所に提出し、競売の申立てが取り下げられると、裁判所書記官の嘱託により、差押登記が抹消されます。


つまり不動産の差押登記は、司法書士が抹消するわけではないのです。司法書士としては、任意売却の決済当日又は事前に、取下書を確認するべきです。通常取下書は差押債権者が任意売却の決済後、自ら管轄裁判所に取下書を提出します。ただし安全なのは、司法書士が取下書を預かって管轄裁判所に提出するか、差押債権者に取下げの同行をするかですが、ここまでするかは司法書士の判断によります。


取下書に押印する印鑑は、競売申立書に使用した印鑑と同一の印鑑であることが求められるので、取下書の印影を確認します。仮に代表者等の変更により申立時と作成名義人又は印鑑が異なる場合は、実印を押印してもらい、印鑑証明書を添付して取下書を提出してもらいます。

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