不動産売買に関わる税金

不動産を売買する際、様々な税金が発生したり、関わったりしてきます。一般的な不動産売買に関わる税金を下記に記載します。

 

※司法書士は税金に関する個別具体的な相談を受けることはできませんのでご了承ください。


印紙税

印紙税法上の課税文書とは、印紙税法別表第一に掲げられている20種類の文書により証されるべき事項を証明する目的されたもののうち、非課税文書に該当しない文書をいいます。


不動産の売買契約書にも当然印紙を貼る必要があります。租税特別措置法により、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成30年3月31日の間に作成されるものについては下記のように軽減されます。

措置の対象となる契約書に係る印紙税の税率は、課税物件表の規定にかかわらず、次表のとおりとなります。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円

48万円


印紙を貼るべき課税文書に印紙を貼っていなかったことが税務署に知られた場合、その貼っていなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額の合計額、すなわち本来の金額の3倍に相当する過怠税が徴収されます。


登録免許税

登録免許税法の別表第一に掲げる登記をするときは、登記申請時に国に登録免許税の納付します。不動産売買の際は、登記を受ける者である買主が登録免許税を納付することになります。


固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日に固定資産を所有している個人又は法人に対し、その固定資産の価格(評価額)を基にして、その固定資産の所在する市町村において課税される税金です。

土地又は家屋の課税標準は、基準年度の固定資産税の評価額であり、土地と家屋については3年毎に評価替えが行われます。住宅用地の課税標準は特例があり、減額されています。

固定資産税の標準税率は、1.4%とされ、市町村はこれを基準として条例で固定資産税の税率を定めます。

固定資産税とともに、都市計画税も税率0.3%を限度として市町村が条例で定める金額を払わなければなりません。


不動産取得税

不動産を取得した場合は、登記の有無に関係なく、有償無償に関係なく、取得した個人及び法人に対して不動産取得税が課税されます。つまり不動産の買主は不動産取得税が課税されます。(※不動産を相続により取得した場合は、不動産取得税は非課税です。)

 

不動産取得税税率(平成29年3月31日まで)※愛知県の場合

土地      固定資産税評価額×2分の1×3%

住宅用建物   固定資産税評価額×3%

上記以外の建物 固定資産税評価額×4%

 

ただし、居住用の不動産の取得の場合は、特例により控除、減額がされます。


譲渡所得税

譲渡所得税は不動産を売買等により譲渡した場合に、譲渡者(売主)の譲渡所得に対して課税される税です。

譲渡所得は譲渡価額(売買代金)から取得費(購入代金、仲介手数料、登記代等)及び譲渡費用(仲介手数料、測量費、登記代等)を差し引いて譲渡損益を算出し、そこから特別控除額(居住用不動産を譲渡した場合の3000万円等の控除額)を控除して算出します。

 

譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

 

不動産の所有期間が5年を超える場合

譲渡所得×15%(+地方税率5%

 

不動産の所有期間が5年以下の場合

譲渡所得×30%(+地方税率9%

 

※所有者が相続や贈与によって不動産を取得した場合の所有期間の起算日は、被相続人や贈与者が取得した日となります。

 

【居住用財産譲渡の特例】

居住用の不動産の所得期間が10年を超える場合、譲渡所得の金額から3000万円を控除することができます。

譲渡所得(3000万円の控除後)の6000万円以下の金額×10%(+地方税率4%)

譲渡所得(3000万円の控除後)の6000万円超の金額×15%(+地方税率5%)

 

※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付する必要があります。(15%→15.315%、30%→30.63%

 

※特例の対象となる居住用財産とは、現に自己の居住に供していたもので、居住の用に供しなくなった日から3年を経過する年の12月31日までの間に譲渡した建物及びその敷地で配偶者、直系血族、その他譲渡関係者への譲渡でないものをいいます。

 

※譲渡価額から差し引かれる取得費は、土地建物等の取得に要した金額をいいます。購入代金、建築代金、仲介手数料、登記費用、リフォーム費用等を含みます。ただし、建物のように期間が経過することによって減価する資産は、取得費から減価償却費を控除した額となります。

 

※土地建物の取得価額が不明な場合は、譲渡収入金額の5%を取得費とすることができます。

 

※譲渡所得が無ければ、譲渡所得税の申告は不要ですが、居住用不動産を譲渡した場合の3000万円の控除を使ったことにより譲渡所得が無くなった場合は、譲渡所得税の支払いは不要でも、申告はしなければなりません。

相続により取得した不動産を売買する際の譲渡所得税の注意点

・取得日は、被相続人が実際に購入した日であり、相続時ではありません。

・取得額は、被相続人が実際に購入した価額です。

・相続登記費用等の付随費用も取得額に加算できます。

・不動産の売買日が相続税の申告期限の翌日から3年以内であれば、相続税の一定額(相続した財産のうち譲渡した不動産に対応する部分)を取得費として加算できます。


親族間売買の注意

親族間売買で、対価が時価より著しく低かった場合、低額譲渡として時価との差額分に対して贈与税が課される場合があります。

 

一般的には、路線価を下回る譲渡価額での売買は、低額譲渡として贈与税が課税されるリスクがあるので注意を要します。