不動産売買に関わる税金

不動産を売買する際、様々な税金が発生したり、関わったりしてきます。一般的な不動産売買に関わる税金を下記に記載します。

※司法書士は税金に関する個別具体的な相談を受けることはできませんのでご了承ください。

印紙税法上の課税文書とは、印紙税法別表第一に掲げられている２０種類の文書により証されるべき事項を証明する目的されたもののうち、非課税文書に該当しない文書をいいます。

不動産の売買契約書にも当然印紙を貼る必要があります。租税特別措置法により、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が１０万円を超えるもので、令和４年３月３１日の間に作成されるものについては下記のように軽減されます。

措置の対象となる契約書に係る印紙税の税率は、課税物件表の規定にかかわらず、次表のとおりとなります。

印紙を貼るべき課税文書に印紙を貼っていなかったことが税務署に知られた場合、その貼っていなかった印紙税の額とその２倍に相当する金額の合計額、すなわち本来の金額の３倍に相当する過怠税が徴収されます。

登録免許税法の別表第一に掲げる登記をするときは、登記申請時に国に登録免許税の納付します。不動産売買の際は、登記を受ける者である買主が登録免許税を納付することになります。

固定資産税は、毎年１月１日に固定資産を所有している個人又は法人に対し、その固定資産の価格（評価額）を基にして、その固定資産の所在する市町村において課税される税金です。

土地又は家屋の課税標準は、基準年度の固定資産税の評価額であり、土地と家屋については３年毎に評価替えが行われます。住宅用地の課税標準は特例があり、減額されています。

固定資産税の標準税率は、１．４％とされ、市町村はこれを基準として条例で固定資産税の税率を定めます。

固定資産税とともに、都市計画税も税率０．３％を限度として市町村が条例で定める金額を払わなければなりません。

不動産を取得した場合は、登記の有無に関係なく、有償無償に関係なく、取得した個人及び法人に対して不動産取得税が課税されます。つまり不動産の買主は不動産取得税が課税されます。（※不動産を相続により取得した場合は、不動産取得税は非課税です。）

不動産取得税税率（平成２９年３月３１日まで）※愛知県の場合

土地　　　　　　固定資産税評価額×２分の１×３％

住宅用建物　　　固定資産税評価額×３％

上記以外の建物　固定資産税評価額×４％

ただし、居住用の不動産の取得の場合は、特例により控除、減額がされます。

譲渡所得税は不動産を売買等により譲渡した場合に、譲渡者（売主）の譲渡所得に対して課税される税です。

譲渡所得は譲渡価額（売買代金）から取得費（購入代金、仲介手数料、登記代等）及び譲渡費用（仲介手数料、測量費、登記代等）を差し引いて譲渡損益を算出し、そこから特別控除額（マイホームを譲渡した場合の３０００万円等の控除額）を控除して算出します。

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

不動産の所有期間が５年を超える場合　譲渡所得×１５％（＋地方税率５％）

不動産の所有期間が５年以下の場合　　譲渡所得×３０％（＋地方税率９％）

※所有者が相続や贈与によって不動産を取得した場合の所有期間の起算日は、被相続人や贈与者が取得した日となります。

※平成２５年から平成４９年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付する必要があります。（１５％→１５．３１５％、３０％→３０．６３％）

※譲渡価額から差し引かれる取得費は、土地建物等の取得に要した金額をいいます。購入代金、建築代金、仲介手数料、登記費用、リフォーム費用等を含みます。ただし、建物のように期間が経過することによって減価する資産は、取得費から減価償却費を控除した額となります。

※土地建物の取得価額が不明な場合は、譲渡収入金額の５％を取得費とすることができます。

※譲渡所得が無ければ、譲渡所得税の申告は不要ですが、下記の特例により譲渡所得が無くなった場合は、譲渡所得税の支払いは不要でも、申告はしなければなりません。

マイホームを売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得の金額から３０００万円を控除することができます。

 【主な要件】

１．特例の対象となるマイホームとは、現に自己の居住に供していたもので、居住の用に供しなくなった日から３年を経過する年の１２月３１日までの間に譲渡した建物及びその敷地です。家屋を取り壊した場合は上記の要件を満たし、かつ家屋を取壊した日から１年以内にその敷地の売却に関する契約を締結されている必要があります（取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合は不可）。

２．売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

３．売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えの特例を受けていないこと。

４．売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

５．売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係、同族会社などが含まれます。

マイホームを売った年の１月１日において売った家屋や敷地の所有期間が１０年を超えている場合、軽減税率が適用されます。

譲渡所得（３０００万円の控除後）の６０００万円以下の金額×１０％（＋地方税率４％）

譲渡所得（３０００万円の控除後）の６０００万円超の金額×１５％（＋地方税率５％）

【主な要件】

１．特例の対象となるマイホームとは、現に自己の居住に供していたもので、居住の用に供しなくなった日から３年を経過する年の１２月３１日までの間に譲渡した建物及びその敷地です。家屋を取り壊した場合は上記の要件を満たし、かつ家屋を取壊した日から１年以内にその敷地の売却に関する契約を締結されている必要があります（取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合は不可）。

２．売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

３．売った家屋や敷地について、マイホームの買換えの特例など他の特例の適用を受けていないこと。ただしマイホームを売ったときの３０００万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

４．売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係、同族会社などが含まれます。

・取得日は、被相続人が実際に購入した日であり、相続時ではありません。

・取得額は、被相続人が実際に購入した価額です。

・相続登記費用等の付随費用も取得額に加算できます。

・不動産の売買日が相続税の申告期限の翌日から３年以内であれば、相続税の一定額（相続した財産のうち譲渡した不動産に対応する部分）を取得費として加算できます。

親族間売買で、対価が時価より著しく低かった場合、低額譲渡として時価との差額分に対して贈与税が課される場合があります。

一般的には、路線価を下回る譲渡価額での売買は、低額譲渡として贈与税が課税されるリスクがあるので注意を要します。